Субаренда нежилого помещения

Помещения, сданные в субаренду, уменьшат енвд

С точки зрения судей, в пользу этого говорило следующее. В помещении были только один кассовый аппарат, один вход для посетителей, один уголок покупателя, один план эвакуации и одна жалобная книга. Кроме того, в бухгалтерию также сдавался только один товарно-денежный отчет.
При этом компания не смогла представить доказательств выставления в магазине образцов товара, принадлежавших другим компаниям, а также наличие каких-либо обозначений, выделяющих арендованные площади в качестве таких, которые используются другими контрагентами. В итоге действия компании по разделению объекта торговли были признаны формальными. ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 12 декабря 2012 г.
№ А19-1668/2012 привел ряд доводов в пользу того, что договоры, по которым помещение передано в аренду, являются формальными.

ВниманиеВ их площадь включается часть магазина, павильона, занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, рабочих мест обслуживающего персонала, а также проходов для покупателей. Об этом сказано в статье 346.27 Налогового кодекса РФ. Отметим, что аналогичный подход к классификации торговых объектов предусмотрен в ГОСТ Р 51303-99, утвержденном постановлением Госстандарта России от 11 августа 1999 г.

№ 242-ст.

При отсутствии торговых залов может применяться показатель «площадь торгового места». При этом если она больше 5 квадратных метров, то при расчете ЕНВД учитывается ее размер. Отметим, что в площадь зала не включаются подсобные, административно-бытовые, а также те помещения, которые предназначены для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже.

Напомним, что на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ одним из условий применения «вмененки» является ограничение размера торговой площади величиной 150 квадратных метров. Если действия компании по разделению площади будут признаны необоснованными, то ей откажут в поддержке в суде. При этом арбитры принимают решение с учетом всех имеющихся в их распоряжении документов, содержащих сведения о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений объекта торговли, а также данных, подтверждающих право его использования.

Так, ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 15 апреля 2013 г. № А79-10322/2011 установил, что торговый зал у компании представлял собой единое помещение без капитальных перегородок. То есть фактически в здании функционировал один магазин, который имел физические характеристики обособленного объекта торговли.
Но учтите, если налоговики докажут, что договор аренды (субаренды) был заключен лишь с целью минимизации ЕНВД, а площади фактически использовались в деятельности арендодателя, то судебное разбирательство выиг­рать не получится (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2012 № А56-46439/2011). Как подтвердить? В рассматриваемом письме специалисты Минфина России отметили, что основанием для уменьшения объекта обложения ЕНВД будет являться договор субаренды, заключенный арендатором. Обратите внимание: ранее финансисты высказывали точку зрения, что для расчета площади торгового зала одного договора аренду (субаренды) недостаточно. По их мнению, у налогоплательщика должны быть на руках еще и инвентаризационные документы, в том числе экспликация, выданная бюро технической инвентаризации, подтверждающие площадь торгового зала (письмо Минфина России от 22.01.2008 № 03-11-05/10).

То есть заключенными лишь для того, чтобы, разделив площадь магазина, компания смогла воспользоваться спецрежимом в виде уплаты единого налога на вмененный доход. Судьи обратили внимание на то, что договор аренды разделяющий площадь, фактически заключен между одним и тем же лицом. При этом помещение торгового зала имело один вход и общий фундамент, а товар доставлялся одним и тем же транспортом.

Кроме того, у взаимозависимых компаний были общие поставщики и работники, а документации обеих фирм хранились в одном и том же месте. Помещение частично не используется По мнению чиновников, фактическая величина физического показателя «площадь торгового зала» определяется исключительно на основании данных, указанных в документах на объект, а не по факту ее использования. Об этом сказано в письме Минфина России от 7 марта 2013 г.

№ 03-11-11/94. Однако судьи не разделяют такую точку зрения.

>Договор субаренды

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ

нежилого помещенияг. «» 2019 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Субарендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендатор сдает, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение , расположенное по адресу: , общей площадью кв. м для использования под .

1.2. Арендатор владеет указанным в п.1.1 нежилым помещением на основании договора аренды недвижимого имущества № от «»2019 г.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязан:

  • в течение дней с момента подписания настоящего договора передать в пользование Субарендатора, указанное в п.1.1 помещение по акту приема-передачи, в котором должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи в субаренду.

2.2. Субарендатор обязан

  • использовать арендуемые помещения только в целях, указанных в п.1.1 договора;
  • содержать арендуемее помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендатору, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность;
  • вносить арендную плату в установленные договором сроки;
  • при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендатору;
  • если арендуемые помещения в результате действия Субарендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер, придут в аварийное состояние, восстановить их своими силами, за счет своих средств;
  • за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений;
  • по окончании срока субаренды освободить помещения и передать их Арендатору по акту приема-передачи в исправном состоянии, пригодном для использования под ;
  • по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендатору безвозмездно все согласованно произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкций помещений, если иное не обусловлено отдельным соглашением.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Стоимость субаренды помещений составляет (указать цифрами и прописью) рублей в месяц.

3.2. Оплата по настоящему договору производится в рублях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора, указанный в настоящем договоре, в течение дней после выставления Арендатором счета.

3.3. Субарендатор оплачивает арендную плату ежемесячно и в порядке предоплаты, на основании выставляемых Арендатором счетов.

3.4. Моментом оплаты считается день списания денежных средств с расчетного счета Субарендатора.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. В случае несвоевременного перечисления арендной платы Субарендатор обязан уплатить пеню в размере % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4.3. Уплата пени и возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств по договору.

4.4. В случае несвоевременного возврата Субарендатором помещений, он уплачивает Арендатору арендную плату за срок пользования не возвращенными вовремя помещениями и неустойку в размере % от суммы арендной платы за соответствующий срок неосновательного пользования помещениями.

5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. По требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда Субарендатор:

5.1.1. Пользуется предоставленными помещениями (полностью или отдельными их частями) не по назначению, предусмотренному п.1.1 настоящего договора.

5.1.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещений.

5.1.3. Более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.

5.2. По требованию Субарендатора договор может быть досрочно расторгнут в случаях:

5.2.1. Если Арендатор не предоставляет помещения в пользование Субарендатору, либо создает препятствия пользованию помещениями, в соответствии с условиями договора или назначением помещений.

5.2.2. Если помещения в силу обстоятельств, за которые Субарендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для использования.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ

6.1. Помещения сдаются в субаренду сроком на с момента вступления настоящего договора в силу.

6.2. При надлежащем исполнении своих обязанностей Субарендатором, а также при отсутствии возражений со стороны Арендатора, договор считается пролонгированным на тот же срок, на тех же условиях.

6.3. Договор вступает в силу с момента его подписания.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон.

7.2. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

7.3. Споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются путем переговоров. При неурегулировании возникших разногласий спор разрешается в Арбитражном суде г. .

7.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК: СубарендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

9. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендатор _________________ Субарендатор _________________

Know­r­e­a­l­t­y.ru

Драмы, которые могут разыгрываться на российском законодательном поле субаренды, по накалу страстей вполне можно сравнить с последним сезоном «Игры престолов». В списке ключевых сюжетных поворотов – запутанная система ответственных лиц и их обязательств по отношению друг к другу, риски взаимного обмана и притягательность быстрого, но нелегального обогащения.

Законы субаренды

На законодательном уровне всё выглядит вполне логично. Субаренда рассматривается Гражданским Кодексом Российской Федерации как частный случай аренды, для чего в п.2 ст. 615 разделяются понятия поднаёма и перенаёма. Поднаём, то есть собственно субаренду, осуществляет арендатор, когда с согласия арендодателя сдаёт арендованное имущество третьему лицу. Перенаёмом считается ситуация, когда арендодатель передает третьему лицу, опять-таки с согласия арендодателя, свои права и обязанности по договору аренды.

Иллюстрация: Полина Васильева

Кодекс четко устанавливает ответственность в процессе субаренды: ответственным по договору перед арендодателем всегда остаётся первый арендатор. Ещё одно принципиально важное ограничение – прежде чем сдавать в субаренду свои арендованные помещения, обязательно нужно проинформировать об этом своего арендодателя и получить его письменное согласие. А чтобы не упустить в процессе сложной сделки субаренды важные детали, самое пристально внимание придётся уделить договору субаренды. Любая неточность в нём может обернуться потом серьёзными недоразумениями, имущественными спорами и финансовыми претензиями.

Субаренда жилых помещений

Это весьма распространенный ход на столичных рынках недвижимости – а порой достаточно прибыльный бизнес, который безопасен для всех трех участников (собственника, арендатора и субарендатора), когда все документы оформлены в соответствии с действующим законодательством.

Каким образом сейчас работает субаренда жилых помещений и кому она выгодна? В мегаполисах квартиры и комнаты в субаренду сдают чаще всего те, кому сложно оплачивать их полную арендную стоимость, то есть, как правило, это студенты и приезжие. Сдавая в поднаём часть квартиры, такие арендаторы могут позволить себе снимать жилье в центре города и даже получать доход с разницы между субарендной и арендной платой. Другой вариант – арендовать несколько квартир в центре крупного города и сдавать их в посуточную или краткосрочную субаренду, что, по статистике, приносит даже более высокий доход, чем долгосрочная аренда.

Главное условие – законность подобной сделки и документальная согласованность её с собственником жилья. Он должен дать своё письменное согласие на конкретную субаренду либо согласовать её возможность отдельным пунктом ещё в договоре аренды. При этом сроки, на которые заключается субаренда, не могут превышать сроков договора аренды – и ответственный субарендатор должен самостоятельно убедиться в этом пункте.

Важно, что полная ответственность за сохранность и целостность имущества собственника при субаренде остается все равно за первым арендатором, то есть собственник и субарендатор напрямую не связаны друг с другом. Тем не менее, всем трём участникам процесса субаренды имеет смысл зафиксировать в договорах аренды и субаренды ответственность сторон за невыполнение условий, прописанных в договоре – это поможет быстро снять многие вопросы, если кто-то всё же окажется недобросовестным игроком.

Незаконная субаренда

Сделка субаренды будет считаться незаконной, когда арендатор, не ставя в ответственность собственника, сдает жильё третьему лицу, а сам съезжает в квартиру подешевле. Хотя при вскрытии такой ситуации на стороне собственника окажутся все юридические преимущества и возможность наказать рублём недобросовестного арендатора, лучше все-таки не пускать свою аренду на самотёк и контролировать ситуацию.

Добросовестному субарендатору перед поднаёмом стоит проверить, на каком основании арендатор снимает жильё и есть ли у него документально подтвержденное разрешение собственника на субаренду. Важное уточнение – субаренда здания или помещения, находящегося в муниципальной собственности, становится законной только после разрешения от органов муниципальной власти и появление в договоре подписей ряда чиновников.

Пожалуй, самое серьёзное наказание за незаконную субаренду ждёт тех, кто рискнёт сдать жильё незаконным мигрантам – сейчас это наказывается уголовной ответственностью.

Субаренда нежилых помещений

При субаренде офисных или торговых помещений действует та же логика – условия договора субаренды не должны противоречить договору аренды. В договоре в интересах арендодателя четко прописать, под какие именно цели и виды работ он отдаёт в поднаём арендованное помещение.

Как и в случае с субарендой жилого помещения, здесь действует правило ответственности арендатора за вверенное ему собственником имущество. Поэтому в договор субаренды нежилых помещений имеет смысл включить пункты, связанные с детальной расшифровкой обязанностей субарендатора относительно сохранности помещений и коммуникаций.

Например, отдельным пунктом стоит обязать субарендатора восстановить за свой счёт и своими силами арендованные помещения, если они придут в аварийное состояние по его вине. Не лишним будет прописать в договоре субаренды, что субарендатор обязан по истечении срока договора передать помещения арендатору в исправном состоянии и только по акту приема-передачи – это хоть как-то защитит арендодателя, если субарендатор проявит недобросовестность и халатное отношение по отношению к арендованному имуществу.

Мария Ерохина